產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃基本邏輯
產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃基本邏輯
來源：中國高新院 achie.org
日期：2020-08-12 點擊：次
產(chǎn)業(yè)定位：明白園區(qū)是干什么的
產(chǎn)業(yè)定位是指某一區(qū)域根據(jù)自身具有的綜合優(yōu)勢和獨特優(yōu)勢、所處的經(jīng)濟發(fā)展階段以及各產(chǎn)業(yè)的運行特點，合理地進行產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和布局，確定主導產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)以及基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。主導產(chǎn)業(yè)是指在某一經(jīng)濟發(fā)展階段中，對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟發(fā)展起著較強的帶動作用以及廣泛、直接或間接影響的產(chǎn)業(yè)部門。它能迅速有效地利用先進技術(shù)和科技成果滿足不斷增長的市場需求，具有持續(xù)的高增長率和良好的發(fā)展?jié)摿Γ幱谏a(chǎn)聯(lián)系鏈條中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的核心力量。
我國中西部地區(qū)的新興工業(yè)園區(qū)急于發(fā)展經(jīng)濟，在工業(yè)園區(qū)的發(fā)展建設(shè)中，缺乏先進的指導思想和統(tǒng)一的科學規(guī)劃，仍沒有擺脫粗放式的發(fā)展模式。特別是招商引資之初，為吸引企業(yè)入駐，無論企業(yè)優(yōu)劣、規(guī)模大小，來者不拒，導致園區(qū)企業(yè)良莠不齊，并致使園區(qū)產(chǎn)業(yè)過多，產(chǎn)業(yè)定位不明確。此外沒有統(tǒng)一的布局規(guī)劃，企業(yè)往往會根據(jù)自身的需要和園區(qū)的區(qū)位特點，選擇適于自己發(fā)展的區(qū)域進行布局，造成了企業(yè)布局雜亂無章，各種產(chǎn)業(yè)混雜，為工業(yè)園區(qū)以后的良性發(fā)展埋下了隱患。因此，園區(qū)規(guī)劃首先要找準定位。
建設(shè)與建筑規(guī)劃：知曉為客戶提供什么樣的空間載體
園區(qū)建設(shè)與建筑規(guī)劃主要涉及三方面：園區(qū)建設(shè)規(guī)劃、園區(qū)建筑規(guī)劃和園區(qū)工程規(guī)劃。建設(shè)與建筑規(guī)劃，雖然主要由專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計院和建筑設(shè)計公司來進行規(guī)劃，但從產(chǎn)業(yè)運營的角度，為設(shè)計機構(gòu)提供一些創(chuàng)新型、前瞻性的建議，十分必要。
(1)建設(shè)規(guī)劃。大型園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城的整體建設(shè)規(guī)劃要從城市土地使用與空間布局、市政配套，以及產(chǎn)業(yè)分布上著手，著眼未來、立足現(xiàn)在、統(tǒng)籌兼顧、系統(tǒng)規(guī)劃。對產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)配套與住宅配套，規(guī)劃合理的建設(shè)開發(fā)比例與空間布局。
(2)建筑規(guī)劃。建筑規(guī)劃須結(jié)合產(chǎn)業(yè)定位，確定建筑標準與建筑配套，不同行業(yè)類型的產(chǎn)業(yè)園建筑規(guī)劃要體現(xiàn)出鮮明差異，比如工業(yè)園的建筑規(guī)劃與文化創(chuàng)意園的相去甚遠，工業(yè)園中的制造型園區(qū)和物流型園區(qū)的建筑規(guī)劃也截然不同。
(3)工程規(guī)劃。明確先建什么? 后建什么? 不要小看工程規(guī)劃，它與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、企業(yè)招商密切相關(guān)，如果建設(shè)未能按照規(guī)劃如期進展，就會造成產(chǎn)業(yè)配套不落實、招商工作難推進等一系列問題，甚至可能導致企業(yè)資金鏈斷裂。
園區(qū)招商規(guī)劃是一套特別注重實操的策劃。園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、建設(shè)與建筑規(guī)劃無論多么出類拔萃，沒有可行的招商規(guī)劃和有效的執(zhí)行，一切都是虛談。招商規(guī)劃內(nèi)容包括：目標客群、優(yōu)惠政策、招商/營銷策略、人員配置與專業(yè)培訓、招商管理制度，等等。
在招商規(guī)劃中，尋找目標客群很關(guān)鍵，而能否找到理想的目標客群取決于前期產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)分析的準確度。
園區(qū)優(yōu)惠政策必須講求針對性，需要適合行業(yè)企業(yè)的特點，除去普惠政策外,必須有一事一議的“撒手锏式”政策。
招商/營銷策略需要與時俱進，充分利用現(xiàn)代營銷推廣手段并進行合理的營銷整合。
很多園區(qū)會忽略對招商人員的專業(yè)化培訓和對招商制度的健全完善，尤其是那些地產(chǎn)成分濃重的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，恰恰會因這一點而大大影響招商績效。
園區(qū)營銷規(guī)劃：學會“放長線，釣大魚”
園區(qū)運營規(guī)劃包括：物業(yè)管理、配套商業(yè)經(jīng)營、園區(qū)公共服務(wù)平臺、政府公關(guān)協(xié)調(diào)、園區(qū)管理規(guī)范化、園區(qū)內(nèi)生發(fā)展與品牌復制經(jīng)營模式等等。
運營規(guī)劃是很多園區(qū)的短板，個中原因很多，有的因為項目以短線的地產(chǎn)經(jīng)營為主，不考慮長線的園區(qū)運營管理；有的因為缺乏園區(qū)運營經(jīng)驗，不清楚園區(qū)運營管理的核心內(nèi)容；有的因為雖然了解基本的園區(qū)運營管理內(nèi)容，但不想投入太多的人力、財力和精力去做實內(nèi)容就像一個樓盤賣出去后，它能否升值要看物業(yè)管理狀況。一個產(chǎn)業(yè)園能否得到業(yè)主和業(yè)界的認可與好評，能否提升物業(yè)價值，看的就是園區(qū)的運營管理能力（物業(yè)管理只是其中一小部分內(nèi)容）。
如果園區(qū)有計劃地進行品牌拓展、復制經(jīng)營，需要有一套成熟完善的運營管理模式和好的品牌形象。
園區(qū)經(jīng)營指標規(guī)劃：用量化指標來自省
園區(qū)經(jīng)濟指標包括兩方面內(nèi)容：
一是園區(qū)項目的技術(shù)經(jīng)濟指標，是對園區(qū)項目自身投資經(jīng)營狀況測算與考量，并根據(jù)數(shù)據(jù)對園區(qū)建設(shè)經(jīng)營予以適當調(diào)整，這主要涉及業(yè)指標估算、營業(yè)收入構(gòu)成比例(地產(chǎn)增值和產(chǎn)業(yè)增值)、財務(wù)盈利自力分析(內(nèi)部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等清償能力分析(盈虧平衡分析、敏感性分析)等。
二是園區(qū)經(jīng)營指標，是衡量一個園區(qū)經(jīng)營狀況的綜合量化指標，括園區(qū)進駐企業(yè)數(shù)量、投資密度、園區(qū)企業(yè)總產(chǎn)值與利稅(有的園考核開票數(shù)額)、園區(qū)就業(yè)人數(shù)、人均產(chǎn)值、行業(yè)龍頭企業(yè)數(shù)量或上企業(yè)數(shù)量，等等。就像現(xiàn)今政府以“億元樓宇”評鑒好的寫字樓一樣園區(qū)經(jīng)營指標比較真實地體現(xiàn)一個園區(qū)的經(jīng)營水平及其所帶來的社會濟效益。
園區(qū)經(jīng)營指標可以搜尋、參照行業(yè)數(shù)字指標進行推算，例如軟件可參照國內(nèi)軟件行業(yè)人均產(chǎn)值測算園區(qū)總產(chǎn)值、二三線城市的綜合型業(yè)園可參照一二線城市知名產(chǎn)業(yè)園區(qū)的單位辦公面積的產(chǎn)值推算自家指標，等等。
有的園區(qū)邊建設(shè)、邊招商、邊運營，園區(qū)規(guī)劃也在不斷調(diào)整，這調(diào)整只要在一個合理的范圍內(nèi)，就屬于正常現(xiàn)象。但園區(qū)規(guī)劃如若大改，必須三思而后行，因為這意味著對前期工作的否定，也是對先進客戶的不負責任，甚至對園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、企業(yè)招商和園區(qū)運營都產(chǎn)生大負面影響。
大型園區(qū)或產(chǎn)業(yè)新城的戰(zhàn)略規(guī)劃，必須從全局出發(fā)，兼顧園區(qū)與周邊區(qū)域的一體化發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)與產(chǎn)業(yè)配置、物業(yè)形態(tài)與空間布局商業(yè)配套與公共設(shè)施配套，以及園區(qū)發(fā)展預留空間上都要有開放的、長遠的建設(shè)理念和持續(xù)發(fā)展的建設(shè)思路。
園區(qū)規(guī)劃也是園區(qū)戰(zhàn)略定位，只不過規(guī)劃的概念更寬泛一些、更前端一些。園區(qū)規(guī)劃做得如何，取決于規(guī)劃意識與態(tài)度，也取決于做規(guī)劃的團隊及個人的能力水平。
