上周，東莞召開全市動員大會，宣布將發力布局建設新一代信息技術、高端裝備制造、新材料、新能源、生物醫藥、集成電路和數字經濟7大戰略性新興產業，打造一批千億級戰略性新興產業集群，吹響了新一輪產業轉型升級、培育高質量發展新動能的號角。

　　今年的省兩會上，省政府工作報告多次提及東莞，特別是著重提出，東莞要立足實體經濟，提升制造業能級，當好地級市高質量發展的領頭羊。在謀劃“十四五”發展目標時，東莞也首次提出，努力打造以科技創新為引領的全國先進制造之都。

　　無論是打造全國先進制造之都，還是培育千億級戰略性新興產業集群，首先就要念好“土地經”，提供高品質、低成本且充足的產業空間。

　　目前，東莞的工業用地均價和工業廠房租金只有周邊中心城市的1/3甚至1/4。這得益于近年來東莞在拓展優化產業空間的不懈努力。通過搶抓建設省制造業供給側結構性改革創新實驗區的歷史機遇，東莞以拓空間高效集聚利用規劃、土地和行政三大要素，著力在城市更新、存量盤活、零地增容等方面闖新路，破解了一批長期以來制約發展的難題。

　　改出新天地

　　“得益于東莞鎮村工業園新政的實施，萬榮‘工改工’項目進展迅速。”在寮步鎮橫坑社區，社區黨工委副書記、居委會副主任鐘應球介紹，這個由村集體自改的“工改工”項目，控規已通過市規委會審議，目前工業園內原有的老散污企業已全部搬離，廠房拆除工程也基本完成。

　　廣東中天集團投資拓展經理、萬榮“工改工”項目現場負責人張慶說：“預計兩年后，萬榮工業區將崛起一個建筑面積30萬平方米的現代化工業城，聚合生產制造、研發設計、中試成果轉化、產業展示和生產配套等功能于一體，為寮步鎮的高質量發展注入新動力。”

　　在寸土寸金的珠三角，土地緊缺一直是制約發展的大問題。率先發展的東莞所面臨的土地瓶頸更為突出。

　　從2020年開始，東莞實施“工改工”三年行動計劃。去年4月，東莞《關于加快鎮村工業園改造提升的實施意見》及相應配套政策發布，針對土地歸宗拆遷補償難、連片改造動力不足、各類歷史遺留問題負擔沉重等難點，通過86條創新舉措，充分調動市場主體、村集體等各方積極性。

　　以改革創新作為先手棋，東莞從頂層設計上尋求創新突破，打造高質量的政策體系，不斷打破機制藩籬，構建以產業為導向的城市更新新格局。

　　堅持把先進制造作為城市的“根與魂”，東莞還全力以赴打響了一場連片“工改工”攻堅戰。

　　東莞過去10年的城市更新，大多以個體項目為主，缺乏對周邊區域的連片改造，造成城市道路交通、公共設施配套等跟不上產業發展的需要。在這一輪城市更新中，東莞大力推進連片改造。全市劃定74個超過150畝城市更新單元，面積約2.1萬畝，平均單元面積288畝，一批超過500畝、1000畝的更新單元相繼啟動。

　　市自然資源局局長賴健偉介紹，今年全市將篩選一批重點優質項目、特別是連片“工改工”項目，納入城市更新“頭雁計劃”，率先打造10個千畝以上產城融合示范片區，打造城市更新、“工改工”示范標桿，帶動引領全市城市更新項目成規模、提品質。同時，市委、市政府還對全市各鎮街“工改工”面積占城市更新面積的比例提出要求，將實施產業、居商聯動改造，以“工改居商”收益反哺“工改工”，降低“工改居商”與“工改工”的收益差。

　　在廣深高速與莞惠城軌十字交會處，道滘鎮小河連片“工改工”項目工地上，項目啟動區涉及的25間廠房全部完成權益收購簽約，24間共4.8萬平方米的老舊廠房已被拆除平整，等待今年夏天正式動工建設。

　　小河連片“工改工”項目是東莞首個采用市屬企業土地整備開發模式實施的“工改工”項目，改造范圍約950畝，由東實集團與道滘鎮人民政府共同成立的東莞市旗勝投資發展有限公司實施土地整備開發與改造工作，打響了國有企業作為鎮村工業園改造主體的頭炮。

　　去年1月，旗勝公司正式與小河股份經聯社（瀝江圍分社）簽訂合作協議，共投入資金12.4億元對啟動區原5.5萬平方米的老舊低端廠房進行拆除重建，首期改造用地面積10公頃，計劃于供地后2年內建成首批物業；2020年底，項目二期合作協議也已簽訂，改造用地面積約30.7公頃。

　　東莞市旗勝投資發展有限公司總經理李濤介紹，道滘小河村項目以打造“大灣區5G智造賦能產業示范基地”為定位，重點發展以5G為代表的新一代信息技術，大力發展高端裝備制造、新材料產業和現代服務業。“預計投產后年產值將達12億元人民幣，產生約8000萬元稅收，提供就業崗位約3000個，引入及培育新興企業約100家。”

　　舊產能退出去，新經濟走進來。“一退一進”間，東莞新舊動能轉換全面起勢。

　　畝產論英雄

　　駕車行駛在中堂鎮原北海仔工業片區，在一片建于上世紀八九十年代的低矮老舊廠房、倉庫和工棚中，幾幢四五層高的現代廠房項目正拔地而起。以這批項目為引領，中堂鎮與水鄉功能區將對8500畝北海單元土地進行統籌整備，打造現代化的產業片區。伴隨著產業形態邁向高端化，片區也有了一個響亮的新名字——北海產業園。

　　目前，中堂鎮共有工業產值2億元以上的造紙企業11家，全鎮造紙產能約占廣東造紙產能的四分之一。如何在加速傳統支柱產業升級轉型的同時，改變造紙業一業獨大的局面，打造智能科技產業新優勢，能否提供承載新動能的土地資源要素至關重要。因此，作為中堂鎮“最后一塊連片用地”的北海產業園被寄予厚望，被列為中堂鎮“頭號工程”。

　　目前，北海產業園已引進東莞市制糖廠有限公司整體搬遷項目、東莞市中堂熱氣熱電聯產項目、中堂環保智能裝備研發生產項目、中堂福創科電子科技項目、中堂互雙贏新能源智能裝備生產項目等8個項目，總計為這些重大項目供地513畝。“這些項目去年已經全面動工，部分今年有望竣工投產。還有不少企業已經來洽談過幾輪了，現在我們不缺優質項目，關鍵是要快速推進土地整備讓項目落地。”北海產業園辦公室副主任陳少豪說。

　　去年以來，水鄉功能區與水鄉5鎮攜手，劃定8個總面積約2.3萬畝的土地整備重點單元，開展大規模土地整備和產業轉型。“水鄉功能區已與中堂鎮簽署了土地統籌協議，由功能區前期投資2億元推動土地整備。”陳少豪表示，有了水鄉功能區重點戰略平臺的資金與政策支持，北海產業園建設的進度將進一步提速，“今年計劃整備700畝用地，產業用地用地450畝”。

　　用好土地收儲整備的開發方式，為重大項目、龍頭項目提供土地要素支撐，對東莞產業的發展來說十分關鍵。聚焦批而未供土地、閑置土地和低效用地，東莞積極推動整備收儲，保障產業用地供應，2019年以來收儲土地超過2萬畝，為京東都市智能產業、天安數碼、硅谷動力智能制造、東益新能源汽車產業總部等一大批重大項目提供了大批產業用地。

　　在土地整備收儲中，東莞探索出大片區連片等五大路徑，創新性提出“基礎補償+增值共享”市鎮村三級利益共享機制，在規定補償費用的基礎上，增加土地入市增值收益。也就是說，產業產值越高，老百姓的分紅收益越大，共同做大“蛋糕”。2020年，全市收儲土地13239.2畝，超額32%完成全年任務。其中，市級土地收儲1061.2畝、各鎮街（園區）土地收儲12178畝，鎮村參與土地統籌的熱情被全面“點燃”。

　　在松山湖東部工業園，12個優質項目相繼簽約入駐，投資總金額54.3億元。這個工業園是企石鎮版圖上最北端的片區，在“沉睡”了10多年后，由松山湖高新區收儲6520畝土地，于去年4月動工建設，并面向全球招商，打破了過去久推不動的困局。7大戰略性新興產業基地中的東部智能制造產業基地和東莞新材料產業基地，就選址這里。

　　臨深新一代電子信息產業基地所在的塘廈鎮，計劃騰挪出共近3萬畝土地的空間，今年預計將推出600畝產業用地，招徠新一代電子信息、新材料及高端智能裝備項目。

　　如今，圍繞7大戰略性新興產業基地建設，東莞像變魔術一樣，推出“拓空間”升級版：

　　將“小地”變成“大地”。支持各基地通過調整、整理、騰挪、拆舊復墾和異地購買等方式，推動用地資源向基地集中，形成連片可開發建設用地。

　　將“貴地”變成“低價地”。支持市屬國企、鎮村利用自有資金或成立控股公司，在產業基地建設低成本、可租售、可分割產權的標準廠房等產業載體。

　　將“散地”變成“標準地”。試點推行“標準地”改革，探索完善由容積率、固定資產投資強度等指標牽引的“標準地”改革等供地方式，以“畝均論英雄”為指揮棒，調結構、優布局、提質效，同時建立對投資項目審批過程中涉及的有關能評、環評等十多類評估事項統一評估的工作機制。

　　“今年開始，松山湖高新區全域范圍實施‘標準地’改革，六七個即將新開工的產業項目將全部按照這一方式供地。在松山湖和生態園，以‘標準地’方式拿地的企業，畝產稅收要求為松山湖200萬元，東部工業園為120萬元。”松山湖自然資源局資源利用科負責人孫洋介紹。

　　松山湖還對以“標準地”供地的企業制定了其他一系列告知承諾指標，包括項目投資強度大于9000元/平方米、建筑密度不高于50%、綠地率20%、能耗不高于0.181噸標煤/萬元等……在用地“分母”不變的前提下，通過創新升級不斷做大做優“分子”。

　　零地擴產能

　　立足后備土地資源不足、新增發展間有限的實際，東莞還打出產業立市“零地增容”組合拳，向存量要空間、向集約要效益，為企業增資擴產插上“翅膀”。

　　位于鳳崗鎮的東莞嘉寶電子實業有限公司，近年來由于發展迅速，新舊客戶訂單持續增加，原有產能無法滿足現有市場需求。為此，企業投資2.5億元擴大生產線，向政府申請原地加建廠房和生產車間。

　　市自然資源局持續用足、用好政策，為企業項目審批提供貼心服務，根據相關規范將容積率由1.5調整為2.4，將廠房最大高度由21米調整至60米，建筑密度由40％調整為51％。“原地增容后，預計年產量可達1500萬套以上，較原來提升近四成。”企業負責人說，實現了“不增土地增產能”。

　　東莞市還用足用好中央系列政策，送上政策“大禮包”，明確工業倉儲用地增資擴產需要增加容積率、提高土地使用效率的，只要符合規劃、不改變用途的，不增收土地出讓金，企業增資擴產成本大大降低。

　　如何推動企業增資擴產“加速跑”？東莞通過深化“多審合一”改革，推行國有工業倉儲用地變更“三合一”業務，將《建設用地規劃條件》、土地使用條件變更和《建設用地規劃許可證》三項業務合并辦理，并實現全流程網上辦，審批時限由38個工作日壓縮至8個工作日，提速80%。

　　為實現企業審批“數據網上走”“最多跑一次”的改革目標，全市自然資源部門還安排業務骨干為重點企業提供“保姆式”服務，“手把手”指導填表作圖，“事不辦成服務不停”。

　　常平固達高端數控裝備制造項目是東莞市2018年重點項目，主要生產高端數控設備。2019年7月，該公司正式遞交容積率調整請示，計劃投資5億元擴大生產線、增建生產車間。

　　“原本擔心審批手續會比較麻煩，耗費時間，但真正操作起來，整個審批過程非常流暢！”固達公司相關負責人表示，項目請示提交后，市鎮兩級很快作出了回應，并派專人跟企業線上對接。“由于大多數審批業務只需線上辦理，且每次提交資料都有專人給我們預審核，整體審批速度非常快！”

　　自受理日起，該項目僅5個工作日就完成了土地使用條件變更和《建設用地規劃許可證》發證工作，創造了全市審批的新速度。目前，項目容積率已由1.8調整為3.0，預計投產一年產值超3億元，納稅約1700萬元，三年后產值達5億元左右，納稅約2700萬元，新增就業人數近200人。

　　土地審批中出現的歷史遺留問題，是項目審批的最大“攔路虎”之一。為啃下這塊“硬骨頭”，東莞圍繞因土地利用總體規劃版本切換、控制性詳細規劃與原已批建設用地紅線輕微錯位，公共設施零星占用原批準建設用地范圍等堵點問題，以300平方米為容差值，靈活出臺容差審批的系列“微改革”措施，打通項目審批的“最后一公里”，進一步為增容提速。

　　東莞市塘廈鎮三友聯眾電器有限公司廠區項目屬市重大項目。由于歷史原因，項目在出讓合同、土地證、規劃證的紅線存在輕微錯位，涉及25平方米的面積差異，項目改擴建審批進度受阻，也直接影響了企業的上市融資進度。

　　去年，市自然資源局通過靈活運用控制性詳細規劃與原已批建設用地紅線輕微錯位“容差審批”措施，僅用2個工作日就辦出新《建設用地規劃許可證》，并簽訂出讓合同變更協議。

　　“零地增容”組合拳改革紅利的持續釋放，成為企業增資擴產跑出“加速度”的重要引擎。2020年，全市共辦理工業項目提容168宗，累計增加廠房建筑面積667萬平方米，累計增容的建筑面積超過2019年全年總數的3倍。

　　以新空間孕育新產業，以新品質激發新動能，東莞向著全國先進制造之都的新目標，蹄疾步穩，勇毅前行。