目前，我國產業園區發展已經形成了比較成熟的運營模式，園區依托實體產業運營、資源匯聚、平臺化服務來發展產業，并且更加注重園區的軟硬件智慧化，提供彈性云服務、云辦公、企業金融服務、市場推廣等增值服務，全方位智能化的助力產業培育和成長。

作為國家經濟發展主要載體的產業園，隨著國家產業結構的不斷轉型、優化升級，產業鏈上下游企業及市場對產業園區的要求也隨之改變，大大提升，產業園也進行了巨大的模式創新，從盈利模式、數字化賦能、融資模式、服務轉變、政策創新等方面的轉變，提升產業園核心競爭力，持續吸引企業入駐。

在盈利模式創新方面，產業園區正從過去主要依賴房地產開發銷售盈利模式轉型升級為“房地產銷售+持有物業租賃+產業服務+產業投資”平衡型盈利模式。

近幾年，由于可供應開發土地變少，房地產行業周期變化、新冠疫情以及政府對住宅極力打壓等多重因素的影響，產業園以傳統房地產開發、銷售為主的1.0版盈利模式已經無法支撐園區收入和利潤的持續增長，同樣，也無法適應時代發展。

如今，很多產業園深耕運營服務，培育產業投資，依靠產業服務、產業投資業務獲得穩定盈利。并形成企業客戶與產業園"投資共生模式"，園區開發運營企業不再與入園企業形成甲乙方關系，而是通過成立產業投資基金，入股入園企業，共同享受入園企業的成長收益。通過投資企業的收益，成為主要盈利的主要收益來源。

隨著數字化浪潮的來臨，產業園區作為產業經濟的重要載體以及區域經濟的重要增長引擎，順應數字化轉型發展的大趨勢，遵循“十四五規劃”要求“推進數字產業化和產業數字化，推動數字經濟和實體經濟深度融合，打造具有國際競爭力的數字產業集群”，積極進行數字化轉型，引入大數據、工業互聯網等新型技術，提升產業園區內部經營管理效率，實現對園區內入駐企業的賦能發展。

產業園區的數字化創新轉型兩大方向：

一是數字化創新，打造智慧園區，將數字化技術應用于園區基建升級、園區招商、運營服務等環節，以優化提升產業園區內部的經營管理效率。園區通過建立數字化經營平臺運營管理 ，實現對客戶的接洽、簽約、入駐、服務、退租，對所有資產設備的采購、運行、維修，以及設備能源的管理和優化，大大提升運營效率。

二是積極搭建工業互聯網平臺、建立科研眾創生態、建立產業大數據中心等等，實現對園區內的賦能發展。園區企業共同投資建設重點產業的工業互聯網平臺，實現產業鏈上所有企業實現數智化升級，進而推動全產業鏈企業的產品質量升級、生產效率提升，提高市場競爭力。

近年來，產業園多樣化的融資模式越來越多，很多產業園區運營主體以“資產管理”為核心關注點，借助國內資本市場目前實行的“注冊制”、科創板、REITs等利好，采用資本運作模式，打通園區資產的融資-投資-管理-退出全周期通道。

以前建設更多依靠政府財政，近些年，產業園區融資渠道與方式更加多樣化，由過去單一的政府財政融資模式轉變為政府型投融資模式與多樣化市場化投融資模式并存，包括政府基金、產業投資基金、發行企業債、資產證券化、園區公司上市等多種新型融資途徑。

2020年，隨著科創板、注冊制等股市創新政策的深化落地，產業園區上市通道進一步開放，如中新集團在上海證券交易所主板掛牌交易后上市。也有很多園區投資運營方與產業巨頭跨界聯合成立產業基金，促進產業投資的發展，擴大公司資產規模。

在政策創新方面，產業園區從主要以土地、稅收優惠政策吸引客戶轉變為依靠營商環境、產業發展、人才吸引、資本、企業服務等關鍵政策實現差異化競爭。

一般大多數園區主要以土地、稅收等優惠政策吸引客戶。現如今，如果想要吸引到更加優質的產業資源與頭部企業，政策、稅收等優惠政策外，更要根據產業園定位特色，在吸引資本、人才、產業要素等方面進行政策創新，打造產業園區的核心吸引力與競爭力。

追隨著產業園區頭部上市企業創新升級的步調，很多產業園區在2020年規劃的新戰略方向中提出從“重資產向輕重并舉或輕資產轉型” 。跟隨產業發展趨勢，以“物業租售+增值服務+稅收減免”為主要盈利模式，轉變為一個以服務收入為主純服務園區。

即園區發展由"拼政策"進入"拼服務"階段，圍繞三大方面建設服務體系：一是市場服務，二是園區服務，三是政務服務。

傳統的坐地招商、政策招商、基礎物業服務等已經無法滿足企業的需求，也無法增加產業園區的吸引力。在招商運營服務方面，產業園需結合自身資源創新發展的招商模式、產教融合運營服務模式，基于園區主導產業的發展需求、企業的個性化需求，更有針對性地提供招商運營服務。

2021年4月，科技部火炬中心印發了《關于深入推進創新型產業集群高質量發展的意見》提出，按照“一區一主導產業”布局建設創新型產業集群，要在現有創新型產業集群試點和培育基礎上，重點建設100個國家創新型產業集群，進一步激發產業園區創新發展的活力。

產業園機遇紅利已來，看準產業園風口的企業一定要跟得上時局，把握風向，用數字化賦能產業園，服務型產業園，創新政策和運營模式，與企業完美融合，共同生長，打造自己的產業優勢特色，保障產業園迅速實現穩健營收。