導讀：新文件對產業地產的影響...

 

　　近期，民企利好消息不斷。

 

　　2023年8月1日，國家發改委發布《國家發展改革委等部門關于實施促進民營經濟發展近期若干舉措的通知》（下稱《促進民營經濟發展28條》），從促進公平準入、強化要素支持、加強法治保障、優化涉企服務、營造良好氛圍等5個方面入手，提出28條促進民企發展的具體措施。這也是繼7月19日發布《民營經濟31條》后，國家提振民營經濟的又一重磅舉措。

 

　　新文件來救，自該歡欣鼓舞。但對于長期處于「博弈」矛盾中的民營產業地產商而言，這樣的政策，卻總感覺少了點久旱逢甘霖的暢快之感。

 

　　正文：

 

　　進退維谷的產業地產

 

　　這兩年，各地的產城項目、片區開發項目越來越多被城投公司和國、央企包辦，民企則大多退居二線，做起了配套服務。

 

　　在筆者看來，這種現象產生的原因有以下幾點：

 

　　1、政府與民營產業地產商根本目標存在差異

 

　　在產業地產行業，政府和地產商的利益訴求截然不同。對政府而言，房子是工具、是手段，核心目的是產業培育和經濟發展。現實中，政府對資產收益率的要求并不高，只要「保本微利」即可，對于好企業、好項目，政府更是不吝其財。而民企搞開發，根本目的是賺錢，想的是如何把房子快速高價租掉，至于產業培育，只是摟草打兔子。

 

　　另一方面，產業培育本身是一個長周期、重資產的行業，與民企「短平快」的商業邏輯背道而馳。

 

　　根本目標的差異導致政企雙方經常陷入惡性博弈。一邊是政府怒斥企業唯利是圖，投機取巧；另一邊企業埋怨政府要求苛刻、完全不懂市場經濟。這樣幾乎不可調和的矛盾讓政府逐漸把目光從民企身上移開，轉而大力支持平臺公司和國、央企大規模下場，即便這兩年地方債務壓力陡增，力度依然沒有減弱。

 

　　2、產業地產行業利潤越來越薄

 

　　資本都是逐利的。早年，受益于整個地產行業的高利潤特質，第一批投身產業地產開發領域的玩家賺得盆滿缽滿。可如今隨著政策收緊，園區開發涉及的資金量越來越大、土地成本越來越高、投資回收期一再拉長，加之近年實體經濟低迷，行業嚴重「內卷」，利潤一降再降，曾經的現金奶牛已經淪為「雞肋」，對企業來說，實在是食之無味，棄之可惜。

 

　　看到這兒，大家不禁要問，既然民企不賺錢，政府平臺來做就能賺錢嗎？答案是：NO！無論在「北上廣深」這樣的一線城市，還是某個欠發達省份的邊陲小城，投資建園和產業招商都需要天量資金支撐。

 

　　只不過，產業園區作為產業發展的主平臺、主陣地，從某種意義上講是其實一項公共事業。既然是公共事業，地方政府便有責任承擔和履行職責；另外，對政府來說，做園區除了要算眼前的經濟賬，更要算投資背后的「政治賬」。很多項目雖然資金上有虧損，但因此帶來的政治效益、經濟效益和社會效益，卻是投再多錢也買不來的。

 

　　3、民營企業陷入「資金荒」

 

　　利潤薄是真的，企業也確實沒錢了。

 

　　隨著房地產政策縮緊，踩著高杠桿瘋狂擴張的巨頭們紛紛跌落神壇，資金鏈斷裂問題頻現，根本拿不出錢投資擴張；至于那些中小開發商，哪怕在行情最好的時候，也對產城這樣的極重資產項目避之不及。至于合作開發......在產業地產最火的年代，強強聯合是常態，可現在的情形，尤其是很多企業出現流動性困難后，合作的風險已經非常高。

 

　　即便最終順利合作，由于利潤壓縮，項目凈利潤攤薄至5%以下，僧多粥少，僅有的幾個點的凈利潤也沒法分配。所以，無論從哪個方面考慮，產業地產商確實也拿不出這么多錢來。

 

　　4、政府與民營園區「不對等」的競爭

 

　　政府園區與民營園區存在天然的「不對等」，而且這種「不對等」是全方位的。比如，政府園區可選的地塊、所能提供的政策、資金、訂單、擁有的渠道、特許經營權等稀缺資源，都不是民營能夠望其項背的。

 

　　舉個例子，企業入駐政府園區，評審后能享受（公共政策外的）租金補貼，而入駐民營園區只能按市場價繳納租金。如果你是企業老板，你會怎么選？因此，站在民營園區的角度，除非你有極為獨特的資源，能夠與政府園區形成差異化競爭，否則只能退而求其次，陷入低層次的「內卷」招商中。

 

　　5、政府「內卷式」招商波及民營園區

 

　　各地開始「搶商」。傳統的坐商、等商已經過時，產業鏈招商、資本招商、政策招商、場景招商等手段層出不窮，政府領導、各部門一把手更是親臨招商一線，面見客商、洽談項目、協調問題。手握一流資源的政府尚且招不到商，更何況赤膊上陣的民營園區。點我了解，園區多渠道拓客

 

　　《促進民營經濟發展28條》中的產業地產機會

 

　　《民營經濟31條》和《促進民營經濟發展28條》是在當前就業嚴峻、增長乏力、國民信心不足的背景下，國家針對企業發展過程中的急難愁盼問題給出的針對性良方。

 

　　政策內容很多，筆者側重于產業地產角度，和大家總結幾條關鍵性內容。

 

　　1、民企參與REITs任重道遠

 

　　原文：擴大基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）發行規模，推動符合條件的民間投資項目發行基礎設施REITs，進一步擴大民間投資。

 

　　解讀：國家已經不是第一次發聲支持民營企業發行REITs了。在去年的4月、10月和今年的4月份，國家發改委曾三度發聲，支持民間投資項目參與基礎設施REITs試點。而在今年3月，招商蛇口REIT、普洛斯REIT等四單園區REITs擴募方案正式獲批，使基礎設施REITs常態化發行又向前邁了一大步。而此次國家再次提及，或與民企參與積極性不高有關，這也從側面說明民企申報REITs確實面臨較大困難。畢竟，迄今為止，市面上也只有東久新經濟REIT（508088）一單純民營背景產業園REITs。

 

　　在筆者看來，目前，民企發行REITs有三大難點。

 

　　一是要滿足資產合規性，根據要求，發行REITs需要滿足資產收益率要求、資產要合規、權屬要清晰、資產范圍要明確，這些要求對民營園區來說本身就很難達到；

 

　　二是企業目的要純粹，眾所周知，最早推行REITs的初衷是給政府和城投公司「化債」，可民企是逐利的，一旦全面放開，通過REITs退出、提桶跑路的絕不在少數，REITs成了企業解套的工具，這與政府希望企業募資返投的想法背道而馳；

 

　　三是企業要有意愿，從企業的角度看，能夠滿足發行上市條件的，都是企業的核心資產，只要不是非常缺錢，企業未必愿意拿出來與投資人分享利潤。

 

　　而以上三點，除了第一點是可以通過調整REITs項目收益和規模要求來改變，其余兩項都不是政策層面所能決定的。

 

　　不過話說回來，民企參與REITs，一定是有市場空間的。

 

　　一是「236號文」調整了公募REITs項目收益和規模要求，一定程度上讓更多民企進入成為了可能；

 

　　二是隨著市場常態化發行的推進，尤其是東久新經濟REIT的發行，讓許多問題有了先例可循，民企涉及的不少問題可以迎刃而解；

 

　　三是公募REITs是持有型物業為主，核心在于長期運營，這也與未來園區的基本邏輯相符合。

 

　　總之，筆者很希望看到民營園區公募REITs能夠快速發展，但短期來看，可能只有最優質的的核心資產才有獨立發行的可能。當然，對很多民企來說，找到國資「搭子」，把現有資產裝到國資的REITs包中一起發行，也不失為一種好的選擇。幫你打理好每平米資產，點擊了解

 

　　2、「退樓入園」或成趨勢

 

　　原文：提升民營企業在產業鏈供應鏈關鍵環節的供應能力，在全國縣域范圍內培育一批中小企業特色產業集群。

 

　　產業集群需要園區來承載。

 

　　首先，可以預見，政府將引導更多企業入園（政府園區）。因為以前政府園區要求較高，一般中小企業進不去，只能分散在民營園區和寫字樓中。但在培育中小企業特色產業集群的背景下，政府的首要工作便是引導鏈上企業入政府園區發展。

 

　　一方面，政府可以通過園區把產業資源掌握在自己手中，便于統籌協調，形成產業合力；另一方面，借助政府園區完善的政策環境、金融環境、產業環境、功能配套，能為企業提供專業的研發環境與產業服務，幫助企業降本增效，從而快速壯大產業集群。而為了引導企業入園，政府也可能采取資金獎勵政策、租金補貼政策、用地政策等相關措施。

 

　　其次，「專精特新」企業的重要性在提升。筆者認為，

 

　　頭部企業和頭部人才對一個區域的影響力巨大。而在縣域經濟為主的中小企業集群，尤其要重視以「專精特新」企業為代表的細分領域企業和人才。

 

　　因為在中小產業集聚空間內，「專精特新」企業往往扮演著大企業的引領角色，一方面，「專精特新」企業能夠與其他中小企業形成相互支持，共同進步；另一方面，集群空間的鄰近性也微創新提供了可能，更易激發新思維、新方法。而當他們成長為行業領軍企業（或獨角獸）之后，繼而發生進一步的創新擴散和資源外溢，從而帶動更多的「專精特新」企業誕生。

 

　　3、企業的投資機會就是園區的招商機會

 

　　原文：推動平臺經濟健康發展，持續推出平臺企業「綠燈」投資案例

 

　　解讀：自2020年12月中央政治局會議首提「強化反壟斷和防止資本無序擴張」后，如何實現資本與平臺經濟健康發展便成了社會的熱門話題。

 

　　「綠燈」一詞最早出現在去年3月的國務院金融穩定發展委員會專題會議上，會議提出，「紅燈、綠燈都要設置好，促進平臺經濟平穩健康發展，提高國際競爭力」；

 

　　7月，中共中央政治局會議提到平臺經濟的發展問題，指出要推動平臺經濟規范健康持續發展，對平臺經濟實施常態化監管，集中推出一批「綠燈」投資案例；

 

　　11月，國家發改委印發《關于進一步完善政策環境加大力度支持民間投資發展的意見》提出，在防止資本無序擴張的前提下設立「紅綠燈」，推出一批「綠燈」投資案例。

 

　　一個月后，2022年12月26日，嘉實京東倉儲基礎設施REIT（508098）獲批，成為資本市場首個大型平臺企業「綠燈」投資案例。

 

　　以上不難看出，過去我們說設置「紅綠燈」，但往往看到的多是紅燈，現在提出推出綠燈案例，其實是給民營經濟松綁。而平臺企業的投資機會，如在人工智能、云計算、區塊鏈、物聯網等領域，往往是產業園區的招商機會。點我了解，智慧園區數智招商方案

 

　　4、企業可整體拿多宗土地或混合用地

 

　　原文：適應民營中小微企業用地需求，探索實行產業鏈供地，對產業鏈關聯項目涉及的多宗土地實行整體供應。

 

　　解讀：規模小、分布散，是制約地方經濟高質量發展的重要因素。近幾年，許多省份（城市）都在探索產業鏈精準供地。如廣州圍繞現代產業集群進行「靶向供地」；海南、重慶等地提出實施產業鏈供地、提高產業鏈項目供地效率等。

 

　　在筆者看來，產業鏈供地大體有三種形式，一是產業鏈關鍵環節、核心項目涉及的多宗土地整體供應（相同性質）；二是企業涉及的多宗土地混合供應（不同性質）；三是上、下游產業鏈項目的關聯供應（多家企業）。

 

　　推出產業鏈供地的意義，首先在于簡化流程，一家企業涉及的多宗土地可以一起供應；二是創新形式，為企業混合用地提供了參考；三是聯合拿地，以前都是一家獨大，大企業拿地建園，再租給鏈上企業，現在大家可以一起拿地，分享利潤。

 

　　但話說回來，政策的初衷是好的，通過土地整體供應，把產業鏈上的企業集中在一片區域。但事實上真正的優質企業單獨拿地也不是什么問題，既然如此，有什么理由非要帶上中小企業一起？所以，產業鏈供地的真正意義應該是為優質企業拿多宗土地或混合用地「開綠燈」（此前很多城市已經可以拿混合用地）。

 

　　5、清理拖欠中小企業賬款

 

　　原文：加大對拖欠民營企業賬款的清理力度，重點清理機關、事業單位、國有企業拖欠中小微企業賬款。

 

　　不過話說回來，中小企業其實不算政府拖欠賬款的重災區。國企和大型民企才是被拖欠的重點對象，反而中小企業較少被直接拖欠。

 

　　不過，雖然政府沒有直接拖欠中小企業，但在產業鏈中，中小企業卻很難完全「分割」。由于政府因為項目啟動時歸口部門不明確、項目改動頻繁且預算超支、多方會簽等沒錢支付，大企業拿不到錢，就會向民營中小企業轉嫁壓力。而由于政企間存在多種利益分歧甚至交惡，政府也缺乏支付意愿。

 

　　所以，中小企業雖然不是直接被拖欠的對象，但往往會被累及。

 

　　總結

 

　　《促進民營經濟發展28條》對產業地產發展究竟有多少促進作用？筆者的感覺是喜憂參半。

 

　　喜的是國家終于出手拯救民營經濟，園區與企業互為唇齒，企業興則園區興，企業有錢賺，園區才能發展得更好。

 

　　但站在園區開發運營的角度上，其實要求是越來越高了，利潤薄就不提了，即要精準招引頭部企業，又要做好產業生態，還要探索資本化退出路徑。況且現在各地干部普遍高學歷、年輕化，產業地產商與政府之間的認知差越來越小，如果不是真正做實事，很難打動政府。所以，如何與政府合作和互補，從中尋找盈利空間，是民營園區接下來要重點思考的問題。