我國產業園區發展痛點全面剖析
來源：未知 日期：2018-12-17 點擊：次
產業園區作為一個具有獨特吸引力的區域體，具有復雜的雙重屬性。它一方面是相關企業的區域聚集體，表現出一定的宏觀性；另一方面由于其運營方式多為政府投資或規劃，開發企業管理運營，因此又具有一定的微觀性。中國園區經濟雖只有二三十年的發展歷程，但卻是每隔幾年邁上一個新的臺階。產業園區發展越快，暴露的問題也越多，盡管當下產業地產行業受到各路資本熱捧，一路躍進到產業園區4.0時代，但依舊遮掩不了部分園區1.0時代的特質。
一、產業園區同質化競爭壓力大
產業園區發展迅速不僅是開發商主動選擇轉型的結果，這也與當前經濟形勢及發展政策緊密相關。然而產業園區開發商大多看中產業地產的巨大市場潛力，優質的產業地產產品市場上供應卻幾乎是空白，但一旦踏入這個領域，卻讓人感覺到進退兩難，面臨著競爭大企業入駐難的壓力。由于前期國內產業地產已經經歷過一輪高速發展，目前全國園區存量很大，同質化競爭壓力大，企業在選擇產業園區時，還需要考慮到當地產業地產的供給量是否已經超過了產業容量。目前產業園區正面臨兩大問題：供給過剩，園區招商難；同質化嚴重，競爭陷入“價格戰”。
二、產業地產過分依賴房地產
產業地產的特性是小客群，大客戶，成交周期長，利潤率不高；傳統地產是小客戶，大客群，利潤率高，資金周轉快。所以傳統地產和產業地產是兩種思維，這或許可以解釋為什么包括萬科、復星、綠地、碧桂園等傳統房企轉型產業地產，沒有一家能達到及格線。
現在產業園在全國遍地開花，很多房地產企業都在做，但普遍對產業園區的認識還存在誤區。產業園區與傳統制造業園區不同，不是簡單的蓋房子租房子，很多產業園區項目仍然固守房地產開發的思維，所以才會出現那么多產業空城。
如今市場上一種觀點就是非此即彼。有的人做產業地產唯地產是從，也有的人講“去地產化”，實際上，產業地產不是房地產，但在現階段又不能完全剝離房地產，甚至有些產業地產是房地產的一種異化。
園區產業建設，一定要產城結合，結合城市的主導產業、特色產業和戰略性新興產業，充分服務于政府的經濟社會建設。其次，要具有整合思維。做產業園區注重集聚效應，園區做眾創空間應充分統籌和整合政府資源和社會資源。
三、政府主導園區有利有弊
從運作模式上看，目前很多產業園區大都屬于由地方政府絕對主導的產業園。地方政府主導，從政策上是有利的，但同時又是一把雙刃劍。各級地方政府往往從政績角度出發傾向于立竿見影、經濟效益高、回報快的領域。而產業園區從投入到產出要有一個較長的時間段才能見效，以至于地方政府不舍得花大量的時間、精力、財力，來投入這樣一個有著特殊性的行業。另外，因為對科學規律的不熟悉和對市場把握不準，園區投資還存在著一定的風險，所以政府在園區的投資建設上非常謹慎。謹慎不可怕，但卻因過于謹慎耽誤了發展的黃金期，從而到最后不了了之而收場。
尤其是在當前經濟增速下降的新常態下，園區招商引資的環境發生改變，一些園區不能完成招商引資目標；一些園區引進的大項目、大企業，由于資金短缺、土地指標限制、規劃調整等多方面原因，土地圈而未建，項目建而未動的現象普遍存在。這也是全國各地產業園區在地方政府絕對主導下所面臨的現實問題。
四、政策依賴嚴重，內生發展較弱
產業地產因其特殊性，受國家政策影響的波動性向來比較大，任何風吹草動，都能在行業內驚起一池波瀾，在實際操作中，政策優惠、土地條件、稅收減免等往往也是產業地產運營者招商引資最有利的說辭。
于是造成了重外部優惠政策，輕內生動力培育這樣的一種現象。園區能夠以優惠政策，包括土地價格優惠、稅收優惠來吸引企業入駐，但是對于入駐企業內生動力的培育，園區所花精力較少。
因其對行業帶來的風險具有整體性、普遍性、持久性，所以對于行業來說屬于系統性風險，眾所周知，系統性風險所帶來的經濟損失具有不可消除性，此誠生死存亡之利害，不得不高度提防。
五、園區產業鏈條未形成閉環
產業地產一個重要的概念是能夠形成產業鏈，但能形成完整產業鏈很少，產業未形成集聚效應。大多數園區也在招商引資方面，更注重平方米納稅額等這些指標，對于產業相互之間的配套也僅僅停留在口頭或者宣傳上，影響園區可持續發展能力。
很多園區都采用點對點的招商引資方式，但是招商過程中建立的產業鏈整合其實更為重要。如果不能整合產業鏈，園區后續的競爭力將存在問題。不同產業導向需要不同的產業配套，而這種產業配套對于非實力型開發商是非常困難的，不同的地塊往往具備吸引不同產業的地緣優勢，不同產業又需要不同的產業配套，這種產業配套短期之內難以完成的，完成后又很難在不同地塊中復制，開發商、地塊區位、產業配套往往很難完全匹配，這都會對開發增加難度。
六、園區產城分離現象嚴重
目前，一些以戰略性新興產業為概念的產業園區發展情況大多都不理想。在很多園區，“新興產業”僅僅被當作園區地產招商的概念和噱頭；在有的園區，僅有的幾家與新興產業相關的企業發展狀況不佳，無奈園區逐漸被傳統的、高耗能、高污染的產業所占據；有的園區，所謂的新興產業園甚至已變為廢棄的“空城”。
當前以戰略性新興產業為主導的產業園區以及各類開發區，在建設過程中普遍存在“產城分離”和“圈地思維”這兩個突出的問題。結果是，開發區內越來越多的樓房、工廠拔地而起，但同時也有越來越多的空城誕生，更有大量土地荒廢，最后地方債務高筑。由于配套嚴重滯后，產城分離現象嚴重。產業園區建設沒有做到配套先行，缺乏產業配套、生活配套，導致產業園區白天熱鬧，晚上幾乎成為空城，產業和城市融合度很低，產業園區發展缺乏后勁。
七、產業園區面臨招商盲目和隨意的難題
企業的搬遷或擴大并非兒戲，如果企業不愿意搬走，無論采取什么攻勢也是徒勞，即便是企業想走，那也需要很長時間的準備、思考、選擇。所以這就注定產業園區招商是一個長期的過程，必須要制定長期的產業園區招商策略。
越來越多的產業園區投資商、政府、招商人員發現，破解產業園區持續發展問題，必先突破招商難題。招商不是孤立地存在的，更不能將招商看成一個外接配置，也不能為招商而招商。無論是產業地產、工業地產還是商業地產，如果為招商而招商，其結果肯定是失敗。
沒有一個好的定位、沒有一個差異化的與眾不同的定位，招商做起來就會很艱難，所謂招商要從定位做起，就是指根據產業園區的特性，結合市場競爭情況，來對項目做一個差異化的定位，從定位上規避競爭，或者退出競爭，通過定位打造一個市場上的全新具有很強競爭能力的為客戶所喜歡的產業園區。
八、過于重視硬件從而忽略軟件打造
重硬件建設，輕軟實力打造是很多產業園區的通病。產業園區普遍過于重視基礎設施，而忽略服務、品牌等軟實力的建設。目前很多地方大建科技新城，有田園城市概念的，有智慧城市概念的，有獨棟總部概念的等等，建筑物業設計都很漂亮。但是對于此，必須要回歸到對于目標產業的吸引力上去考慮，不能無止境的將成本投入到對規劃與建設上去，適度、適合非常重要。所謂量體裁衣，體是產業、行業，或者某個特定的客群，衣是規劃、空間、物業、房子。而更多的則是軟件上的服務。
目前針對產業地產的專業服務公司非常少，一般都是開發商自建，自建由于缺少規模效應，成本非常高，服務質量也差，特別是在能給企業帶來較高價值的金融、稅收、人才等的專業服務公司少，如果對產業區入駐企業做滿意度調查的話，80%會提及商服配套少，基本的餐飲配套都有，但針對商務客戶、休閑娛樂等的就往往不足。產業地產的員工往往兩極分化，如何針對不同人群提供不同服務，國內目前大多沒有規模性公司來配套，產業區的客戶似乎是被遺忘的客戶。
九、產業園區多缺乏成熟的商業模式
任何一種產業都得有自己的盈利模式，產業園區也概莫能外，如何創新商業模式，并探索新的盈利模式，來適應新的經濟環境，成為擺在眾多產業地產商面前的大問題。園區盈利模式設置不合理，導致園區自我造血功能差。
現代化的園區是個功能復合的綜合體，涉及的物業不僅僅是廠房和辦公樓，還有住宅、商業、商務等多種物業類型，因此，如何平衡這些物業之間的關系，從資金鏈上進行優化配置是園區能否順利發展的重要一環。國內很多園區，僅僅依托廠房銷售為主要盈利模式，一旦銷售不暢，或者是銷售完，園區后期的持續收益方面就會存在一定的限制。部分園區發展自我造血功能差，影響園區長遠發展。
十、產業園區缺乏特色價值
功能分區無法突顯功能，綜合配套過于機械，產品缺少使用價值，園區缺少產業氛圍，難以做到與市場嚴絲合縫的對接。目前，多數產業園區項目依然保留了產業園的部分開發模式，在功能分區、綜合配套以及產品結構上，缺少了更多的市場亮點，無法形成獨特的市場吸引力，從而泯然于風起云涌的區域產業園區大潮之中。這其實也就是造成同質化現象嚴重的原因之一。
我們能為您做什么？
怎么聯系到我們？
電話
4001180807
010-52665291 010-52665292